近期，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)大漲，似乎已成為全球經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的熱點(diǎn)。放眼全球，經(jīng)濟(jì)增速下滑、股市下跌、油價(jià)低迷、匯率爭(zhēng)貶、銀行壞帳增多。步入2016年以來(lái)，除了國(guó)際金價(jià)史無(wú)前例的開(kāi)個(gè)了年度好頭，就屬中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)最引人注目了。

2015年，深圳房?jī)r(jià)暴漲，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示上漲了五成左右，但實(shí)際多數(shù)房源上漲了一倍左右。誰(shuí)知?jiǎng)傔^(guò)春節(jié)，關(guān)于上海房?jī)r(jià)大漲的消息就充斥了媒體，典型的一個(gè)故事是：一個(gè)房東在一天內(nèi)調(diào)整了三次價(jià)格，直接漲價(jià)70萬(wàn)。與此同時(shí)，北京房?jī)r(jià)也騷動(dòng)起來(lái)了，還有2015年房?jī)r(jià)漲幅已不小的南京、蘇州的熱點(diǎn)板塊，亦是一房難求。

2015年，上海主城區(qū)的多數(shù)板塊，房?jī)r(jià)已上漲三四成，如果按當(dāng)前這種熱火勁兒，很可能在2016年上半年繼續(xù)上漲二三成，那么總漲幅就會(huì)達(dá)到七八成，與深圳暴漲一倍左右的漲幅趨近。預(yù)計(jì)至2016年年中，北京、南京、蘇州、廣州這幾個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，相比本輪房?jī)r(jià)啟動(dòng)的2015年一季度，將上漲四至六成。

如此大的漲幅，將趕上或超過(guò)2013年、2010年、2009年、2007年、2005年漲幅。而在上述的房?jī)r(jià)高燒年份，多數(shù)情況下都會(huì)出臺(tái)收縮性政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而如今，在多數(shù)二線城市和幾乎全部三四線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)或陰跌的背景下，在中央致力于去庫(kù)存的條件下，在全國(guó)和地方放松性政策頻出的前提下，一線城市的政策會(huì)收緊嗎？

筆者認(rèn)為：在一線城市房?jī)r(jià)暴漲之后，必將出現(xiàn)本地政策的異動(dòng)！分析邏輯，且看三點(diǎn)：

第一，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，不利民生。深圳房?jī)r(jià)暴漲一倍，普通民眾購(gòu)房越來(lái)越難。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)：2014年深圳房?jī)r(jià)收入比為20.2倍（全國(guó)排名第一），也即一個(gè)家庭需要20年收入，才能買套平均單價(jià)的100平米房子；2015年房?jī)r(jià)收入比進(jìn)一步攀升至25.8倍。這一數(shù)值之高，不僅高居全國(guó)第一，而且超過(guò)香港，很可能也是全球第一！而政府提供的保障房、經(jīng)適房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老百姓的需求，那么當(dāng)?shù)卣賮?lái)談民生，恐怕相去甚遠(yuǎn)。

第二，投資投機(jī)需求趨旺，不利實(shí)業(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，關(guān)鍵是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，這其中確實(shí)有煤炭、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)需要去產(chǎn)能的無(wú)奈因素，但更多的產(chǎn)業(yè)，比如中央倡導(dǎo)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，需要更多的資金。如果類似深圳這樣五成左右的購(gòu)房需求，都是投資投機(jī)需求，那么深圳的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，還能“愉快地相處”嗎？

第三，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，滋生金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)暴漲到一定程度，一旦開(kāi)始下跌，則必定對(duì)金融體系造成負(fù)面影響。看國(guó)際，2007年美國(guó)次貸危機(jī)，非常典型。看國(guó)內(nèi)，2008年深圳房?jī)r(jià)大跌之后，曾經(jīng)出現(xiàn)短暫的、個(gè)別的斷供現(xiàn)象，假如當(dāng)時(shí)沒(méi)有四萬(wàn)億刺激，則深圳斷供數(shù)量必定不是個(gè)小數(shù)目。誰(shuí)敢肯定，2018年前后的新一輪樓市降溫（筆者預(yù)測(cè)），深圳房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間不會(huì)超過(guò)2008年？況且，2014年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率快速上升，中國(guó)的商業(yè)銀行沒(méi)有一絲擔(dān)心嗎？

再看現(xiàn)象，初現(xiàn)異動(dòng)。其一，近期三個(gè)一線城市出現(xiàn)了政策異動(dòng)，值得思忖。其一，近日有傳言：從3月1日開(kāi)始，深圳很有可能執(zhí)行新政，非深戶購(gòu)房者要求繳納的社保從一年改為三年。筆者認(rèn)為，具體時(shí)間點(diǎn)難說(shuō)，但深圳收緊限購(gòu)，概率很大。深圳房?jī)r(jià)逆天暴漲，政府沒(méi)有理由不“潑點(diǎn)冷水”。春節(jié)前深圳市長(zhǎng)表示：為把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設(shè)，一方面研究調(diào)控政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而在諸多政策中，當(dāng)前深圳的限購(gòu)最為寬松，收緊一些，合情合理。

其二，近日，《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市和土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見(jiàn)的通知》指出，上海將要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。顯而易見(jiàn)，這是實(shí)打?qū)嵉男抡m然不屬于直接抑制需求的政策，但通過(guò)擴(kuò)大中小套型比例，能更好的滿足剛需和自住需求。其實(shí)，春節(jié)之前，上海市委書記就曾明確表示：上海要控制房?jī)r(jià)，發(fā)展中小戶型。如果這一調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施見(jiàn)效慢，則接下去還將有其他新政出臺(tái)。

其三，廣州暗地減稅。2月24日，有新聞報(bào)導(dǎo)：在廣州部分城區(qū)包括越秀區(qū)、天河區(qū)和海珠區(qū)在內(nèi)，只要無(wú)房，就算首套房標(biāo)準(zhǔn)征收契稅。而2月19日，三部委《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明明規(guī)定：北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。這也就意味著，廣州委婉的拒絕了國(guó)家政策。2015年，廣州樓市偏弱，房?jī)r(jià)基本沒(méi)怎么漲，相比兄弟城市深圳差了許多，放松政策，可以理解。前段時(shí)間，就有消息稱廣州將放松限購(gòu)。限購(gòu)沒(méi)動(dòng)靜，稅收卻有動(dòng)作了。

通過(guò)上述分析可知：深圳房?jī)r(jià)漲幅最大，因此必定出臺(tái)收縮性政策；上海房?jī)r(jià)漲幅較大，已經(jīng)有政策出臺(tái)；廣州房?jī)r(jià)漲幅較小，當(dāng)局并無(wú)收緊政策之壓力，反而有放松政策之沖動(dòng)，但仍難免引起輿論爭(zhēng)議。而北京，房?jī)r(jià)漲幅小于深圳和上海，大于廣州，因此暫時(shí)無(wú)動(dòng)靜。

一線城市，政策動(dòng)向不一，存在異動(dòng)現(xiàn)象，也正反映樓市熱度不同。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央允許因地制宜、分類指導(dǎo)、一城一策。隨著未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)樓市繼續(xù)復(fù)蘇，一線城市房?jī)r(jià)仍將堅(jiān)挺。那么，一線城市政府收緊政策的壓力將越來(lái)越大。2016年下半年至2017年上半年，這幾個(gè)強(qiáng)勢(shì)城市的房?jī)r(jià)，在政策變化與預(yù)期移位的錯(cuò)綜糾結(jié)之下，也將變得越來(lái)越微妙。